Aproximativ jumătate de milion de mp de spații logistice au fost închiriate la nivel de țară în primul semestru al anului, potrivit raportului de piață Romania Market Outlook 2022, lansat de CBRE România, liderul pieței de consultanță imobiliară. Activitatea totală de închiriere în primul semestru din 2022 este cu 38% mai mare decât cea tranzacționată în aceeași perioadă a anului trecut.
Cu 483.000 mp în S1 2022, activitatea totală de închiriere este de peste cinci ori mai mare comparativ cu suprafața tranzacționată în primul semestru al anului 2018 și de trei ori mai mare față de prima jumătate a anului 2019. În comparație cu anul record 2020, când aproape 1 mil. mp au fost închiriați, activitatea totală de închiriere din prima jumătate a anului 2022 reprezintă 52% din totalul spațiilor închiriate în anul 2020.
Mai mult, în perioada analizată din 2022, cea mai mare suprafață preînchiriată, de aproape 88.000 mp, a fost în județul Prahova. Pe regiuni, un procent de 60% din totalul suprafetei închiriate a fost semnat în București, urmat de regiunea Sud (22%), Vest/Nord-Vest (16%) și regiunea Centrală a țării (3%).
Totodată, stocul total de spații industriale și logistice din România a depășit 6 mil. mp la sfârșitul primului semestru al anului 2022, fiind adăugați încă 373.000 mp. Bucureștiul este piața lider, cu aproximativ 3 mil. mp de spatii industriale si 48% din suprafața adaugată stocului total (180.000 mp). Capitala este urmată de regiunile Vest/Nord-Vest și Sud, cu 37% din totalul stocului modern.
Rata de neocupare din sectorul industrial și logistic își menține trendul descendent, atingând o medie de 3,1% în țară și 2,8% în București.
Pe măsură ce segmentul de industrial și logistic continuă să crească, în stocul actual se vor adăuga încă 500.000 mp până la sfârșitul anului 2023. 87% din noile suprafețe vor fi în București și regiunea Vest/Nord-Vest, iar restul de 13% care va fi adăugat stocului modern se va afla în regiunile Centru, Sud și Est/Nord-Est. În plus, încă 1 mil. mp sunt planificați să fie livrați în România, suprafață care ar putea găzdui construcții de diferite dimensiuni cu posibilitate de extindere.
„Creșterea rapidă a stocului modern, cererea excepțională pentru închiriere menținută de doi ani și jumătate și interesul dezvoltatorilor din logistică de a acoperi noi zone din țară confirmă faptul că piața industrială a României reușește să se alinieze cu piețele mature din Europa Centrală și de Est. Rata scăzută de neocupare și noi proiecte importante aflate în derulare sunt indicatori de continuitate ai aceluiași ritm pe piața industrială”, spune Victor Răchită, Head of Industrial & Logistics în cadrul CBRE România.
Stocul total de spații moderne de retail a ajuns la aproximativ 4,03 mil. mp în prima parte din 2022, după livrarea a 36.500 mp în patru proiecte de retail diferite în toată țara. Peste jumătate din noua suprafață este reprezentată de trei parcuri comerciale, situate în orașe de dimensiuni mici din vecinătatea principalelor orașe regionale, precum Iași, Timișoara și Craiova. Restul de 45% este reprezentat de centrele comerciale.
Bucureștiul deține cea mai mare pondere din stocul modern de retail din țară, în proporție de 30%. După livrarea a 16.500 mp în prima parte a anului, Capitala găzduiește circa 1,2 mil. mp, după cum arată raportul CBRE. În același timp, 64% din totalul stocului de retail din București este reprezentat de centre comerciale (780.000 mp) și 36% de parcuri de retail (420.000 mp).
Mai mult, în funcție de format, centrele comerciale domină piața, reprezentând 63% din totalul stocului de retail din România, în timp ce parcurile de retail reprezintă 37% din suprafața totală. Formatul parcurilor de retail a crescut în ponderea stocului, mai ales în ultimii doi ani, iar centrele comerciale au atras noi mărci, ceea ce arată un interes tot mai mare de extindere a business-urilor pe piața românească.
În plus, până la sfârșitul anului vor fi livrați aproximativ 88.000 mp. 75% din suprafață va fi dezvoltată ca parcuri de retail, formatul tradițional de retail (centre comerciale) însumând doar 13.000 mp, în trei proiecte care sunt în principal extinderi. Pentru 2023, la stocul total de retail este estimat să se adauge încă 172.000 mp, din care aproape jumătate (47%) ca format de centru comercial. Acum, proprietarii din retail au o nouă provocare: să creeze un mediu atractiv și o sinergie între ceea ce pot oferi locația și chiriașii, pentru o experiență de cumpărături specială.
„Retailerii care au intrat pe piața din România, progresul rapid al comerțului digital susținut de consumul privat înfloritor, dar și strategiile omnichannel aplicate de retaileri contribuie la sentimentul de revigorare a pieței. Pentru proprietari nu mai este vorba doar de rate de neocupare scăzute, ci de a avea un mix de chiriași atractiv pentru a se diferenția cât mai bine și a crește numărul vizitatorilor, oferind clienților lor experiențe unice de shopping și divertisment care să-i facă să-și dorească să se întoarcă”, spune Carmen. Ravon, Head of Retail Occupiers CEE în cadrul CBRE România.
În același timp, România continuă să fie o piață atractivă pentru tranzacțiile cu terenuri, în special în București. În primele șase luni ale anului au fost vândute 70 de hectare de teren pentru dezvoltarea unor noi proiecte. 63% din totalul tranzacțiilor au fost tranzacții rezidențiale. Pe termen mediu și lung, piața rezidențială va atrage investitori nu doar pentru vânzarea apartamentelor, ci și pentru închirierea acestora, fiind prognozată o creștere a chiriilor pentru unitățile rezidențiale. Alte tranzacții importante sunt pentru sectoarele retail (14%) și industrial (12%), urmate de proiecte mixte (9%), birouri (2%) și dezvoltarea de hoteluri (0,4%).
Bucureștiul și județul Ilfov au înregistrat cea mai mare pondere a tranzacțiilor, în timp ce orașe regionale precum Sibiu, Timișoara, Bistrița și Constanța au atras împreună 24% din suprafața totală vândută.
„A găsi terenul potrivit se dovedește a fi o acțiune destul de dificilă pentru cumpărători, în special în București, unde suprafețele gata pregătite pentru construcție sunt rare. Proiectele rezidențiale sunt în planurile celor mai mulți dezvoltatori care au achiziționat terenuri în prima jumătate a anului, în timp ce alte tipuri de dezvoltări reprezintă o pondere mai mică din totalul suprafețelor tranzacționate. Toate autorizările până la obținerea PUZ-ului au un rol crucial în tranzacțiile cu terenuri, având în vedere durata de dezvoltare a unui proiect de la planificare până la livrare”, spune Gabriela Vlad, Senior Consultant A&T Services Land la CBRE România.
Piața terenurilor din România este un segment atractiv al pieței imobiliare, dar apetitul investitorilor de a cumpăra și dezvolta este temperat, mai ales în București, unde autoritățile publice nu au reușit să rezolve reglementările privind planul urbanistic zonal (PUZ) și blocajele de avizare legate de acesta. Chiar dacă, în prezent, întârzierile PUZ-ului abia se observă, pe termen mediu și lung, efectele acestor restrictii, alături de creșterile de preț, se vor avea un impact considerabil asupra viitoarelor dezvoltări pe toate segmentele.
