La finalul trimestrului al treilea din 2022, stocul de birouri moderne din București a ajuns la 3,30 mil. mp, fiind livrate numai 5 proiecte de birouri în primele nouă luni ale acestui an. Până la sfârșitul anului în curs, se estimează că doar un alt proiect va fi finalizat, ceea ce face ca 2022 să devină un an record, cu cel mai mic număr de clădiri de birouri finalizate în ultimii cinci ani, potrivit CBRE România, liderul pieței de consultanță imobiliară.
Numărul limitat de livrări este consecința unui mixt de factori, printre care contextul restrictiv al autorizațiilor, creșterea costurilor și efectele pandemiei in piața de construcții. În prezent, apetitul investitorilor de a cumpăra și de a dezvolta este temperat în București, unde autoritățile publice nu au reușit să rezolve problemele legate de planul urbanistic zonal (PUZ) și blocajele de avizare legate de acesta. Chiar dacă în prezent, întârzierile PUZ-ului abia se observă, pe termen mediu și lung efectele acestor restrictii, alături de creșterile de preț, vor avea un impact considerabil asupra viitoarelor dezvoltări pe toate segmentele.
„Sunt două subiecte majore cu care piața de birouri din București se confruntă în prezent: unul este numărul limitat de proiecte aflate în derulare pe termen scurt, iar celălalt este presiunea tot mai mare asupra chiriilor cauzată în principal de climatul economic. În plus, gradul general de ocupare a început să crească, iar tendința ascendentă indică o disponibilitate mai redusă a spațiilor generoase de închiriat. Proprietarii de clădiri de birouri care dispun de certificări de sustenabilitate au acum un atu la îndemână, deoarece companiile includ în strategia lor componenta de ESG și alocă bugete consistente pentru bunăstarea angajaților lor la birou”, spune Tudor Ionescu, Head of A&T Services Office la CBRE Romania.
Cu 31.500 mp, Sema Offices II Londra & Oslo, dezvoltate de River Development, este cel mai mare din cele cinci proiecte de birouri finalizate în București în primele nouă luni ale anului 2022. Cea de-a doua fază a AFI Tech Park (24.500 mp) este a doua și în top, urmată de clădirea Tandem (21.000 mp), dezvoltată de Forte, proiectul @Expo – Faza 1 (21.000 mp) dezvoltată de Atenor și H Tudor Arghezi (6.500 mp), dezvoltată de Hagag.
Până la sfârșitul anului se va adăuga stocului modern încă o clădire de birouri: a doua fază a proiectului ONE Cotroceni dezvoltată de ONE United cu un GLA de 34.500 mp este prevăzută pentru livrare, urmând a deveni cea mai importantă clădire de birouri pe care piața locală o absoarbe în acest an.
Prognoza pentru anul viitor este pozitivă: încă 94.000 mp în cinci clădiri, acum în diferite faze de construcție, vor majora stocul modern al Capitalei la 3,43 mil. mp.
Activitatea totală de închiriere a însumat în trimestrul al treilea al anului curent 73.300 mp, cu 5% mai puțin față de același trimestru al anului precedent. Companiile din sectorul Computers & Hi-Tech continuă să domine tranzacțiile de închiriere și să își mențină poziția de lider, cu 40% din suprafața închiriată.
În al treilea trimestru, chiria medie s-a menținut la 19,00 EUR/mp/lună, în timp ce chiriile efective nete continuă să beneficieze de flexibilitatea proprietarilor atunci când se negociază termenele de închiriere și pachetele de beneficii. Cu toate acestea, cel mai probabil, contextul economic va avea un impact asupra evoluției chiriilor, deoarece proprietarii de birouri vor trebui să ia măsuri legate de creșterea inflației și a costurilor operaționale, toate aceste aspecte coroborate cu numărul limitat de proiecte în derulare care urmează să fie livrate pe termen scurt în București.
Se estimează că volumul anual al investițiilor pentru 2022 va depăși pragul de 1,0 mld. EUR, un nivel record după 2014
În primele 9 luni ale anului 2022, volumul investițiilor în real-estate în România a fost de 654,2 mil. EUR, cu 16% mai mult față de aceeași perioadă a anului precedent, dar cu 12% mai mic față de aceeași perioadă a anului pre-pandemic 2019. Proprietățile situate în București au atras 55% din volumul investițiilor, în timp ce 45% din acestea au fost alocate pentru proprietăți situate în orașele regionale. Dimensiunea medie a tranzacției se ridică la 27,2 mil. EUR, cu 26% mai mare comparativ cu media înregistrată pentru aceeași perioadă a anului precedent.
„Ne așteptăm ca un număr consistent de tranzacții să fie finalizate până la sfârșitul anului, marcând cel mai semnificativ volum de investiții în România din ultimii zece ani. Cu toate acestea, percepem cu claritate un sentiment de încetinire a activității în prima jumătate a anului 2023, vizibil în mai ales în cazul acelor investitori care se îndreaptă către linii secundare pentru a-și reevalua strategiile. Din primele discuții cu acești investitori, reiese că impactul asupra României va fi mai mic decât în Europa de Vest și în alte țări din regiune, deoarece randamentele nu s-au comprimat până la niveluri nesustenabile. Există, în consecință, o așteptare că interesul pentru achiziții să revină într-un timp relativ scurt”, spune Mihai Pătrulescu, Head of Investment Properties la CBRE România.
În ceea ce privește segmentele, sectorul de birouri se plasează pe primul loc, cu 45% din volumul investițiilor, urmat de sectorul de retail cu 36% din total și segmentul industrial cu 11%.
Cu mai multe tranzacții majore aflate în proces de negociere la sfârșitul T3, dar estimate a fi semnate până la sfârșitul anului, volumul anual de investiții este prognozat să depășească pragul de 1,0 bln EUR, rezultând o valoare totală comparabilă cu anii record, cum ar fi 2019 și, privind mai departe, 2014. În T3 2022, randamentele prime s-au menținut la același nivel față de trimestrul precedent, retailul la 7,00%, biroul la 6,75%, iar cel industrial la 7,25%. Cu toate acestea, se resimte o presiune de contracție asupra randamentelor prime, care sunt de așteptat să crească până la sfârșitul anului.
